La société civile immobilière « YAPI IMMOB » a mis à disposition  de la société  »AFRIMA », société d’exploitation de manèges, un emplacement d’environ 20m² situé dans un centre commercial pour y installer un manège pour enfants. Il s’agit d’un espace ouvert situé dans les parties communes d’un centre commercial. La société civile immobilière  »YAPI IMMOB » impose des horaires d’ouverture et de fermeture à la société AFRIMA et lui fournit l’électricité.

Cette convention a été reconduite tacitement, chaque année jusqu’à ce que, par acte extrajudiciaire, le propriétaire signifie qu’il mettait fin à la mise à disposition.

La société  »AFRIMA » revendique l’application du statut des baux commerciaux pour rester dans les lieux. De son côté, la société civile immobilière  »YAPI IMMOB » estime qu’elle ne peut invoquer le statut des baux commerciaux.

Selon vous, qui de la société  »AFRIMA » ou  »YAPI IMMOB » a raison ?

Résolution

Faits : Une société civile immobilière, après avoir mis à disposition d’une société d’exploitation de manèges un emplacement situé au sein des parties communes d’un centre commercial dans un espace ouvert, a mis fin à la mise à disposition par acte extra-judiciaire. La société d’exploitation de manèges est soumise à des horaires d’ouverture et de fermeture. Elle revendique l’application du statut des baux commerciaux afin de se maintenir dans les lieux.

Le renouvellement du bail a usage professionnel conclu pour une durée déterminée

L’article 104 de l’Acte uniforme relatif au droit commercial général offre aux parties au contrat de bail à usage professionnel, la liberté de fixer la durée de celui-ci. Le bail à usage professionnel peut donc être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée ¹.

Par ailleurs, le preneur dispose du droit de demander le renouvellement du bail à durée déterminée après l’expiration du terme initial. Il s’agit là d’un droit subjectif et strictement personnel au preneur.

L’Acte uniforme relatif au droit commercial général réglemente néanmoins strictement les conditions et procédure de ce renouvellement.

Le droit au renouvellement du bail qu’il soit à durée déterminée ou indéterminé est acquis au preneur pour autant que celui-ci ait exploité l’activité prévue dans le contrat de bail pendant au moins deux ans ².

Par ailleurs, dans le cadre d’un bail à durée déterminée, le preneur qui désire faire usage de ce droit au renouvellement, doit formuler sa demande au bailleur au plus tard trois mois avant la date d’expiration du bail ³. Le non-respect de cette obligation sera sanctionné dans le chef du preneur par la déchéance de son droit au renouvellement ⁴.

La demande de renouvellement doit, en outre, être faite par acte extrajudiciaire, à savoir, par signification d’huissier de justice ou notification par tout moyen permettant d’établir la réception effective par le bailleur ⁵. Cette disposition est d’ordre public de sorte que les parties ne peuvent pas y déroger conventionnement ⁶.

Il en résulte que les clauses de tacite reconduction du bail c’est-à-dire les clauses aux termes desquelles, à l’expiration de la durée prévue pour la validité du contrat, ce dernier continuera à produire automatiquement ses effets pour une période nouvelle prévue par les parties, à moins que l’une d’entre elles ne manifeste expressément sa volonté d’y mettre fin, sont en principe interdites puisque le législateur OHADA impose que la demande de renouvellement se fasse par acte extrajudiciaire ⁷.

Par conséquent, même en présence d’une clause de tacite reconduction, le preneur qui ne respecte pas les conditions légales prescrites par l’Acte uniforme sera déchu de son droit au renouvellement.

Dans ce cas, le maintien du preneur au terme du contrat constitue une voie de fait qui permet au bailleur d’agir en justice afin de faire ordonner l’expulsion du preneur.

Lorsque la demande de renouvellement a été faite dans le respect des conditions légales, le bailleur est tenu de faire savoir sa réponse au locataire au plus tard un mois avant l’expiration du bail, faute de quoi, il est réputé avoir accepté le renouvellement sollicité ⁸.

En cas de renouvellement exprès ou tacite (si le bailleur ne répond pas dans le délai imposé), le bail est conclu pour une durée minimale de trois ans. Le bail ainsi renouvelé devient donc un bail à durée déterminée dont la durée est de trois ans. Cette durée commence à courir à compter de l’expiration du bail précédant ⁹. Les parties peuvent également prévoir que le bail sera renouvelé pour une durée indéterminée. Dans ce cas, les parties doivent prévoir la durée du préavis de congé qui ne peut être inférieure à six mois ¹⁰.

Si le bailleur à qui une demande régulière de renouvellement est formulée désire s’opposer au renouvellement du bail, il devra verser au locataire une indemnité d’éviction ¹¹. Il ne doit cependant pas pas motiver les raisons de son refus, n’y démontrer que le preneur a commis une faute justifiant le non-renouvellement du bail.

L’indemnité d’éviction constitue la contrepartie du droit du bailleur de refuser le renouvellement du bail et vise à compenser le préjudice subi par le preneur suite à la privation des locaux ou immeubles consacrés à l’exploitation.

Il existe toutefois certaines situations dans lesquelles le bailleur peut s’opposer au renouvellement du bail sans être pour autant tenu de payer une indemnité d’éviction.

C’est le cas, premièrement, si le bailleur parvient à démontrer que le preneur exploite l’activité visée dans le contrat de bail depuis moins de deux ans puisque dans cette hypothèse, les conditions du droit au renouvellement du preneur ne sont pas remplies ¹².

Par ailleurs, si le bailleur justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du preneur ou de son ayant-cause, il n’a aucune obligation de régler l’indemnité d’éviction ¹³. Ce motif grave doit nécessairement consister soit dans l’inexécution par le locataire d’une obligation substantielle du bail tel que le non-paiement du loyer, soit dans la cessation de l’exploitation de l’activité ¹⁴. Le motif grave ne peut toutefois être invoqué que si les faits se sont poursuivis ou renouvelés plus de deux mois après une mise en demeure du bailleur demandant au preneur de faire cesser ces faits.

Lorsque le bailleur envisage de démolir l’immeuble comprenant les lieux loués, et de le reconstruire, le bailleur ne doit verser aucune indemnité d’éviction au preneur. Ce dernier disposera néanmoins d’un droit de priorité pour se voir attribuer un nouveau bail dans l’immeuble reconstruit. Le bailleur devra, en outre, justifier de la nature et de la description des travaux projetés ¹⁵.

Enfin, dans l’hypothèse d’un bail portant sur les locaux principaux professionnels et ceux accessoires d’habitation, le bailleur peut également refuser le renouvellement du bail, sans devoir payer d’indemnité d’éviction au locataire, s’il décide d’habiter lui-même les lieux loués ou de les faire habiter par son conjoint ou ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint. Ce droit de reprise ne peut toutefois s’exercer que sur les locaux d’habitation qui sont les accessoires des locaux principaux professionnels ¹⁶.

Solution en l’espèce (mineure) : En l’espèce, la société, la société  »AFRIMA » n’a pas suivi les procédures de renouvellement prévues par le droit OHADA.

Conclusion : Le fait que la société  »AFRIMA » n’ait pas accompli les formalités prévues par le droit OHADA pour le renouvellement du bail commercial, son contrat ne sera pas renouvelé nonobstant les statuts du bail commercial les liant car les clauses de tacite reconduction étant irrégulières selon le droit OHADA.

____________________________

1. Article 104 de l’Acte uniforme relatif au droit commercial général.

2. Cour d’Appel de Ouagadougou , Arrêt du 21 novembre 2008, Arrêt n° 059, COMPAORE née GRÜNER Hans Yvette c/ SIMPORE née GNINGNIN Téné Rasmata, www.ohada.com; Article 123 de l’Acte uniforme relatif au droit commercial général.

3. Cour d’Appel de Bobo-Dioulasso , Arrêt du 15 mai 2006, Arrêt n° 33, CELTEL Burkina c/ DIOP Binta, www.ohada.com, J-10-121 ; Article 124 de l’Acte uniforme relatif au droit commercial général.

4. Tribunal Régional de Niamey, Jugement du 3 mars 2004, Jugement civil n° 084, Affaire : P.K.F. c/ A.B , www.ohada.com, J-09-114.

5. B. Togora, « Brèves observations au sujet du bail commercial à durée déterminée et des conditions de son renouvellement par reconduction suivant le droit OHADA », www.ohada.com, D-11-92.

6. Ibidem.

7. H. A. Bitsamana, « Dictionnnaire de droit OHADA », www.ohada.com, D-05-33.

8. Article 124 de l’Acte uniforme relatif au droit commercial général.

9. Article 123 de l’Acte uniforme relatif au droit commercial général.

10. A. Pedro Santos et J. Yado Toé, Ohada, Droit commercial général, Bruylant, Bruxelles, 2002, p. 189.

11. Article 126 de l’Acte uniforme relatif au droit commercial général.

12. B. Togora, « Brèves observations au sujet du bail commercial à durée déterminée et des conditions de son renouvellement par reconduction suivant le droit OHADA », www.ohada.com, D-11-92.

13. M. Dougoune, « L’encadrement du bail commercial, les hésitations entre protectionnisme et libéralisme : Étude comparative France, USA, Canada, Ohada », Jurifis Infos, N° 13 – Nov/Déc. 2013, p. 30.

14. Arrêt n° 006/2009, Pourvoi n° 099/2003/ PC du 23 octobre 2003, Affaire : SEYWA Antoinette (Conseil : Maître BOUAKE Binaté, Avocat à la Cour) contre ZOUZOUA Nathalie ; Recueil de Jurisprudence n° 13, 2009, p. 45 

15. Article 127 de l’Acte uniforme relatif au droit commercial général.

16. Article 128 de l’Acte uniforme relatif au droit commercial général.

M. SONGO a travaillé en tant que salarié dans la société « Appel moi pour tout », société spécialisée dans l’entretien de canalisations. Après une altercation avec M. BATARD, il a finalement donné sa démission et décidé de s’installer à son compte en qualité de plombier chauffagiste.

M. BATARD, furieux de voir son ancien salarié créer son activité décide de l’assigner au nom de la société aux fins de cessation d’agissements de concurrence déloyale devant le tribunal de commerce.

M. SONGO vient vous voir pour vous demander des conseils juridiques.

Il est convaincu d’être artisan et non-commerçant et a lu des articles sur internet affirmant qu’un autre tribunal est compétent pour les litiges concernant les artisans.

M. SONGO vous précise :

• Qu’il travaille seul sans main-d’œuvre interne ou externe ;
• Qu’il exerce principalement une activité de prestation de services ;
• Qu’il tire une faible partie de ses revenus pour revendre de marchandises (environ 10% de son résultat d’exploitation).
• Qu’en est-il ? M. BATARD peut-il assigner M. SONGO devant le tribunal de commerce ?

Résolution 

Faits : Un ancien salarié reconverti plombier-chauffagiste fait l’objet, à la suite de la création de son activité, d’une action aux fins de cessation d’agissements de concurrence déloyale devant le tribunal de commerce intentée par son ancien employeur. L’homme travaille seul, exerce principalement une activité de prestation de services et tire 10% de ses revenus de la revente de marchandises.

Annonce de plan : Il convient d’abord de se pencher sur la qualification professionnelle de M. SONGO (I), avant d’envisager la question de la juridiction compétente (II).

I – Sur la qualification professionnelle de M. SONGO

Problème de droit : À quelles conditions peut-on qualifier l’activité professionnelle d’artisan ?

Solution en droit (majeure) : L’activité d’artisan a une nature civile et échappe au droit commercial.

Deux conditions permettent de qualifier un artisan :

D’abord, la nature de l’activité de l’artisan doit exclure les opérations de spéculation. L’artisan doit réaliser un travail manuel sans recourir à la spéculation (Com. 18 févr. 1980, n° 78-15.102). S’il recherche le profit, il pourra être requalifié en commerçant. C’est notamment le cas lorsqu’il spécule :

• sur les marchandises lorsque l’essentiel de l’activité consiste à acheter pour revendre (Com. 17 juin 1970, n° 69-10.475) ;
• sur le travail d’autrui ou sur le travail des machines, par exemple lorsque l’activité requiert l’emploi d’un matériel important (Com. 2 mai 1972, n° 69-10.475).

Ensuite, la taille de l’entreprise d’un artisan est limitée à 10 salariés. Ce critère rejoint en réalité le critère précédent, car l’idée est qu’au-delà d’une certaine taille, l’artisan spécule sur le travail d’autrui. Il convient toutefois de préciser qu’il ne s’agit pas d’un critère permettant de qualifier une activité d’artisanale ou de commerciale, mais simplement de déterminer l’exigence d’immatriculation de l’artisan au registre des métiers.

Solution en l’espèce (mineure) : En l’espèce, M. SONGO effectue un travail manuel en tant que plombier-chauffagiste.

Il ne semble pas effectuer d’activité de spéculation puisqu’il ne spécule pas :

• Sur le travail d’autrui, car il travaille seul sans main-d’œuvre interne (salarié) ou externe (prestataires de service)
• Sur les marchandises, car il ne tire que 10% de ses revenus de la revente de marchandise.
• Sur le travail des machines, car les faits ne précisent pas que son activité requiert un matériel important.

Il semble donc bien effectuer un travail manuel, sans recourir à la spéculation.

Conclusion : M. SONGO pourra donc bien être qualifié d’artisan.

II – Sur la question de la juridiction compétente

Problème de droit : Les litiges entre un artisan et un commerçant relèvent-ils de la juridiction commerciale ?

Solution en droit (majeure) : L’artisan relève du droit civil. Les règles du droit commercial ne lui sont pas applicables. 

Par exception, l’artisan est soumis à certaines règles du droit commercial. Ainsi, les instances introduites entre artisans, ou entre artisans et commerçants relèvent de la compétence matérielle du tribunal de Commerce et toute saisine d’une autre juridiction est sanctionnée par une décision d’incompétence.

Solution en l’espèce (mineure) : En l’espèce, M. SONGO se trompe en affirmant qu’une autre juridiction est compétente, car le tribunal de commerce est compétent pour les litiges entre les artisans et les commerçants. Or, il peut lui-même être qualifié d’artisan.

Conclusion : Le tribunal de commerce pourra être compétent pour connaître du litige entre M. SONGO et M. BATARD.

M. et Mme Coureur de jupons étaient un couple heureux et follement amoureux lorsqu’ils se sont mariés en 2009. Ils ont eu quatre enfants ensemble et vivaient sur un petit nuage. Cependant, en 2021, Coureur de jupons, en pleine crise de la quarantaine, a commencé à se lasser de cette relation. Des problèmes conjugaux liés à son comportement sont nés…

Voyant son mari de plus en plus distant, Mme Coureur de jupons a commencé à soupçonner son mari d’entretenir une liaison avec une autre femme. Elle a essayé de lui tirer les vers du nez à plusieurs reprises, mais ce dernier a toujours nié en bloc toute relation adultère : « Tu sais bien que je t’aime, et malgré mon nom de famille, je ne suis pas un Coureur de jupons ! ».

Malgré ces belles paroles (et ce trait d’humour à mourir de rire…), en janvier 2022, alors qu’elle effectuait des recherches sur son ordinateur, Mme Coureur de jupons a découvert plusieurs conversations de son mari sur un site spécialisé dans les relations extraconjugales, ne laissant aucun doute sur son intention de la tromper. Les conversations durent depuis plusieurs mois.

Elle décide finalement de demander le divorce pour faute. De son côté, M. Coureur de jupons se dit confiant, car il affirme n’avoir eu aucune relation charnelle avec les femmes en question.  

Mme Coureur de jupons peut-elle obtenir le divorce pour faute ? 

Peut-elle obtenir des indemnités en cas de divorce pour faute ? 

Résolution 

 Faits : Un conjoint marié entretient régulièrement des conversations sur un site de rencontre, exprimant son désir d’avoir des relations charnelles avec d’autres femmes. Son épouse souhaite obtenir le divorce pour faute.

Annonce de plan : Il convient d’abord de se pencher sur la question des conditions du divorce pour faute (I) avant d’envisager les effets juridiques (II).

Sur les conditions du divorce pour faute

Problème de droit : Le fait, pour un époux, d’entretenir des conversations sur un site de rencontre extra-conjugal avec d’autres femmes peut-il conduire au prononcé d’un divorce pour faute ?

Solution en droit (majeure) : Le divorce peut être demandé par l’un des époux lorsque des faits constitutifs d’une violation grave ou renouvelée des devoirs et obligations du mariage sont imputables à son conjoint et rendent intolérable le maintien de la vie commune. (Article 14 de LOI IVOIRIENNE N°2022-793 DU 13 OCTOBRE 2022 RELATIVE AU DIVORCE ET A LA SEPARATION DE CORPS).

Plusieurs conditions doivent être satisfaites pour conduire au prononcé d’un divorce pour faute.

D’abord, la faute doit avoir un caractère conjugal, c’est-à-dire qu’elle doit résulter de l’inexécution d’un devoir né du mariage et s’imposant aux époux. La fidélité est un des devoirs s’imposant aux époux (Article 45 de la LOI IVOIRIENNE N° 2019-570 DU 26 JUIN 2019, RELATIVE AU MARIAGE). : « Les époux s’obligent à la communauté. Ils se doivent mutuellement respect, fidélité, secours et assistance »).

La notion de fidélité englobe la notion de fidélité « physique » renvoyant à l’adultère (relations charnelles) et celle de fidélité « intellectuelle » renvoyant à l’infidélité sans relations charnelles. En effet, la Cour de cassation française a admis, dans un arrêt du 30 avril 2014 (Civ., 1^ère, 30 avril 2014, n° 13-16.649) que l’adultère peut être constitué, même en l’absence de relation physique. Le fait pour une personne de fréquenter des sites de rencontre, d’y échanger des messages et des photographies intimes, constitue une violation du devoir de fidélité.

Par ailleurs, la faute doit être grave ou, à défaut, renouvelée. Dans l’arrêt précité, la Cour de cassation a pu considérer que l’envoi de « mails » équivoques échangés sur un site de rencontre par une épouse avec un certain nombre de correspondants masculins, ainsi que les photographies intimes de cette dernière, établissent que celle-ci avait un comportement de recherches de relations masculines multiples et constitue un manquement grave et renouvelé (Civ., 1^ère, 30 avril 2014, n° 13-16.649).

En outre, la faute doit rendre intolérable le maintien de la vie commune. L’idée est d’exclure la possibilité pour de simples fautes passagères de conduire à un divorce pour faute.

Enfin, la faute doit pouvoir être imputée à l’un des époux, c’est-à-dire qu’elle doit résulter de son fait personnel (non du fait d’un tiers) et elle doit impliquer le discernement de l’époux (Civ. 2^ème, 19 juill. 1976, n° 75-12.692).

La preuve de la faute peut se faire par tous moyens s’agissant d’un fait juridique (Article 23 alinéa 1er de la LOI IVOIRIENNE N°2022-793 DU 13 OCTOBRE 2022 RELATIVE AU DIVORCE ET A LA SEPARATION DE CORPS) mais ne doit pas heurter le droit au respect de la vie privée de l’époux concerné et ne doit pas être obtenue par violence ou par fraude.

Solution en l’espèce (mineure) : En l’espèce, M. Coureur de jupons a entretenu des conversations laissant apparaître son désir d’avoir des relations sexuelles avec d’autres femmes, mais il n’a, a priori, eu aucune relation charnelle avec une autre femme.

La faute de M. Coureur de jupons a bien un caractère conjugal et se rattache au devoir de fidélité. Ce devoir de fidélité ne vise pas uniquement l’absence de relations charnelles, la Cour de cassation visant aussi bien la fidélité charnelle que la fidélité intellectuelle. Elle a pu juger que le fait pour une personne de fréquenter des sites de rencontre, d’y échanger des messages et des photographies intimes, constitue une violation du devoir de fidélité.

La faute peut être considérée à la fois comme grave et renouvelée, puisque les « conversations durent depuis plusieurs mois ».

Enfin, un juge pourrait estimer que la faute rend intolérable le maintien de la vie commune en excluant l’idée d’une simple faute passagère. Ce point pourra être discuté et approfondi par les parties en fonction du contexte.

Enfin, la faute semble bien pouvoir être imputée à M. Charo qui, au regard des faits, dispose de tout son discernement.

Conclusion : Mme Coureur de jupons pourra sûrement obtenir le prononcé d’un divorce pour faute.

Sur les effets du divorce pour faute

Problème de droit : Quelles sont les indemnités auxquelles un époux peut prétendre en cas de prononcé d’un divorce pour faute ?

Solution en droit (majeure) : Un époux peut obtenir, à l’occasion du divorce, des dommages et intérêts en invoquant deux fondements.

• L’article 44 de la LOI IVOIRIENNE N°2022-793 DU 13 OCTOBRE 2022 RELATIVE AU DIVORCE ET A LA SEPARATION DE CORPS) permet d’obtenir des dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel ou moral d’une particulière gravité dans deux cas :

• Lorsque le divorce est prononcé pour altération définitive du lien conjugal à la demande d’un époux.
• Lorsque le divorce est prononcé aux torts exclusifs de l’un des époux.

Deux conditions sont nécessaires :

• La « demande fondée sur ce texte ne peut être formée qu’à l’occasion de l’action en divorce »
• Les conséquences qu’entraîne la dissipation de l’union ne sont prises en considération que si elles sont « d’une particulière gravité ».

Par exemple, la Cour de cassation française a jugé qu’une cour d’appel a pu valablement décidé d’accorder 2.000 euros de dommages et intérêts à une épouse qui avait eu vingt-quatre ans de vie commune avec son époux et avait continué de souffrir plusieurs années après le départ de son ex-époux du domicile conjugal d’un syndrome anxio-dépressif réactionnel en caractérisant des conséquences d’une particulière gravité subies par l’épouse du fait de la dissolution du mariage (Civ. 1^ère, 22 juin 2022, n° 20-21.201).

• En droit positif ivoirien, l’article 1382 du Code civil permet d’obtenir des dommages et intérêts pour la réparation de préjudices distincts de celui résultant de la dissolution du mariage. Par exemple, en cas de rupture injurieuse et brutale.

À titre d’exemple, la Cour d’appel de Montpellier a condamné l’époux adultère à 5.000 € de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil, la Cour considérant que la séparation était intervenue dans des conditions brutales. Le mari avait quitté le domicile pour vivre avec une amie de sa femme, laissant cette dernière sans ressources et alors qu’elle venait de subir une intervention chirurgicale (CA Montpellier 13 sept. 2017, Jurisdata N° 2017-018839).

Enfin, la prestation compensatoire peut être refusée sur le fondement de l’équité lorsque le divorce est un divorce pour faute prononcé aux torts exclusifs de l’époux qui sollicite la prestation compensatoire au regard des circonstances particulières de la rupture.

Solution en l’espèce (mineure) : Mme Coureur de jupons pourra tenter d’obtenir des dommages et intérêts en raison de la relation adultère.

Toutefois, en l’absence d’éléments caractérisant une particulière gravité, une action sur le fondement de l’article 44 n’a que peu de chances d’aboutir. De la même manière, elle devra prouver un préjudice si elle envisage une action sur le fondement de l’article 1382 du Code civil.

Conclusion : Mme Coureur de jupons ne pourra vraisemblablement pas obtenir des dommages et intérêts, sauf à apporter des éléments qui ne figurent pas dans l’énoncé du cas pratique.