En droit OHADA, le contrat de bail à usage professionnel est encadré par des règles spécifiques, notamment dans l’Acte uniforme relatif au droit commercial général. Les clauses essentielles qui doivent figurer dans un tel contrat incluent les éléments suivants :
- Identification des parties
- Bailleur : Identité complète (personne physique ou morale).
- Preneur : Identité complète, avec mention de son activité professionnelle.
Exemple :
- Bailleur : Monsieur Jean DAGO, né le 15 janvier 1970 à Abidjan, titulaire de la CNI n°12345678, domicilié à Cocody, Abidjan.
- Preneur : Société ABC SARL, au capital de 10 000 000 FCFA, immatriculée au RCCM sous le n°CI-ABJ-2024-B-12345, représentée par Madame Fatou Diarra, gérante, domiciliée à Marcory, Abidjan.
2. Description des locaux loués
- Adresse précise et localisation du bien.
- Nature des locaux (bureaux, entrepôts, ateliers, etc.).
- État des lieux initial annexé au contrat pour éviter des litiges futurs.
Exemple : « Le bien loué est situé à Treichville, Zone Industrielle, Rue 25, Lot 12. Il s’agit d’un bâtiment à usage professionnel, comprenant un bureau de 50 m², un entrepôt de 100 m² et un parking. L’état des lieux initial est annexé au présent contrat. »
3. Destination des locaux
- Mention explicite de l’usage professionnel prévu (par exemple, usage commercial, artisanal, ou administratif).
- Interdiction ou restriction d’un usage autre que celui prévu dans le contrat.
Exemple : « Les locaux sont exclusivement destinés à l’exploitation d’un commerce de vêtements. Toute autre utilisation, y compris à des fins résidentielles, est strictement interdite sans l’accord préalable écrit du bailleur. »
4. Durée du bail
- Durée déterminée ou indéterminée, conformément à de l’AUDCG.
- Modalités de renouvellement ou de résiliation du bail.
Exemple : « Le présent bail est consenti pour une durée de 5 ans, à compter du 1er janvier 2025 pour se terminer le 31 décembre 2030, sauf renouvellement expressément convenu entre les parties. »
5. Montant et paiement du loyer
- Montant du loyer et modalités de paiement (mensuel, trimestriel, etc.).
- Révision périodique du loyer (indice de référence ou négociation).
- Sanctions en cas de retard de paiement (intérêts de retard ou résiliation).
Exemple : « Le loyer mensuel est fixé à 500 000 FCFA, payable au plus tard le 5 de chaque mois, par virement bancaire sur le compte du bailleur n°12345678 à la Banque X. En cas de retard, une pénalité de 5 % du montant dû sera appliquée. »
6. Charges locatives et taxes
- Répartition des charges entre le bailleur et le preneur (entretien, réparations courantes, électricité, eau, etc.).
- Paiement des taxes et impositions liées au bien loué.
Exemple : « Le preneur supportera les charges suivantes : eau, électricité, entretien des espaces communs. Le bailleur assumera les taxes foncières. Une répartition détaillée des charges est fournie en annexe. »
7. Travaux et réparations
- Définition des responsabilités :
- Travaux à la charge du bailleur (gros œuvre, toiture, etc.).
- Travaux à la charge du preneur (réparations courantes, peinture).
- Autorisation préalable pour les travaux modifiant la structure du bien.
Exemple : « Le bailleur prendra en charge les réparations relatives au gros œuvre, telles que la toiture et la façade. Le preneur sera responsable des petites réparations, comme la plomberie ou la peinture. Toute modification structurelle devra recevoir l’accord écrit du bailleur. »
8. Clause de résiliation
- Conditions de résiliation anticipée (manquement au contrat, non-paiement du loyer, usage non conforme, etc.).
- Préavis exigé en cas de résiliation.
Exemple : « Le contrat peut être résilié de plein droit en cas de non-paiement du loyer pendant 3 mois consécutifs ou d’usage non conforme des locaux. La partie souhaitant résilier doit notifier l’autre par lettre recommandée avec accusé de réception, en respectant un préavis de 3 mois. »
9. Cession ou sous-location
- Autorisation ou interdiction de cession ou de sous-location des locaux.
- Conditions spécifiques en cas d’autorisation (accord écrit, notification préalable).
Exemple : « La cession ou sous-location des locaux est interdite sauf accord écrit préalable du bailleur. Toute violation de cette clause entraînera la résiliation immédiate du bail. »
10. Assurance
- Obligation pour le preneur de souscrire une assurance pour couvrir les risques (incendie, dégâts des eaux, responsabilité civile).
- Mention de la responsabilité du bailleur pour les vices cachés ou défauts de l’immeuble.
Exemple : « Le preneur s’engage à souscrire une assurance couvrant les risques d’incendie, dégâts des eaux, et responsabilité civile, et à en fournir une attestation au bailleur dans les 15 jours suivant la signature du bail. »
11. Clause de garantie
- Garantie locative (dépôt de garantie équivalent à un ou plusieurs mois de loyer).
- Modalités de restitution en fin de bail.
Exemple : « Le preneur versera un dépôt de garantie équivalent à 2 mois de loyer, soit 1 000 000 FCFA, restitué à la fin du bail après déduction des éventuelles dettes ou réparations. »
12. Règlement des litiges
- Référence à l’arbitrage ou à la médiation, conformément aux principes de l’OHADA.
- Juridiction compétente en cas de contentieux.
Exemple : « Tout litige relatif au présent contrat sera soumis à la médiation selon les dispositions de l’Acte Uniforme OHADA relatif à l’arbitrage. À défaut de règlement amiable, la juridiction compétente sera celle du lieu de situation des locaux. »
13. Force majeure
- Mention des cas de force majeure pouvant suspendre les obligations des parties.
Exemple : « En cas de force majeure (incendie, inondation, catastrophe naturelle), les obligations des parties seront suspendues sans pénalités jusqu’à la résolution de l’événement. »
14. Clauses spécifiques
- Conditions particulières selon les besoins des parties, comme une clause d’exclusivité pour certaines activités commerciales ou un droit de préemption pour le preneur en cas de vente des locaux.
Exemple : « Le preneur bénéficie d’une exclusivité pour l’exploitation d’un salon de coiffure dans un rayon de 500 mètres autour des locaux. Le bailleur s’interdit de louer à une activité similaire durant la période du bail. »
Ces clauses doivent être rédigées avec soin et adaptées au contexte spécifique du contrat de bail à usage professionnel. Nous vous conseillons de consulter un juriste pour la rédaction de vos contrats.
Pour vos besoins en la matière, n’hésitez pas à contacter le Cabinet LDJ SARL aux coordonnées suivantes : (+225) 27 23 23 21 64 / 01 52 90 45 19 / 05 96 11 90 94 / 07 05 06 67 04 (WhatsApp).
Luc KOUASSI
Juriste Consultant Bilingue | Formateur |
Spécialiste en rédaction de contrats, d’actes extrajudiciaires, d’articles juridiques et des questions relatives au droit du travail | Politiste | Bénévole humanitaire